Zakat Hartanah: Rumah Sewa, Tanah Jual Beli

Sama ada hartanah wajib dizakatkan atau tidak bergantung hampir sepenuhnya kepada niat anda memegangnya: rumah sendiri dan hartanah yang disewakan untuk pendapatan umumnya tidak dizakatkan sebagai aset, manakala tanah atau rumah yang dibeli khusus untuk dijual semula bagi keuntungan (flip) adalah wajib dizakatkan pada nilai pasaran semasa penuh, sama seperti mana-mana barang perniagaan yang lain. Perbezaan berasaskan niat ini adalah perkara paling penting yang perlu difahami sebelum mengira zakat ke atas mana-mana hartanah yang anda miliki di Malaysia.

Rumah sendiri: tidak wajib zakat

Rumah atau apartmen yang anda diami adalah aset kegunaan peribadi, sama seperti kereta atau perabot anda, dan tidak wajib dizakatkan tanpa mengira nilai pasarannya, tidak kira betapa mahalnya hartanah itu atau berapa banyak nilainya meningkat sejak dibeli. Ini terpakai sama ada anda memilikinya sepenuhnya atau masih membayar pinjaman perumahan (loan rumah); hartanah itu sendiri, kerana dipegang untuk tempat tinggal peribadi dan bukan untuk perniagaan atau penjanaan pendapatan, jatuh di luar kategori harta yang dinilai zakat ke atasnya. Ini adalah salah satu perkara yang paling disepakati secara meluas merentasi keempat-empat mazhab fiqh Islam.

Rumah sewa (buy-to-let): hartanah tidak wajib zakat, tetapi pendapatan sewa wajib

Hartanah yang anda miliki dan sewakan kepada penyewa untuk pendapatan berterusan dilayan hampir sama seperti rumah sendiri dalam satu aspek penting: hartanah itu sendiri, sebagai aset tetap penjana pendapatan dan bukan barang perniagaan yang dipegang untuk dijual semula, tidak wajib dizakatkan pada nilai pasarannya. Walau bagaimanapun, pendapatan sewa yang benar-benar anda kutip adalah wang tunai yang wajib dizakatkan sebaik sahaja diterima, sama seperti gaji atau pendapatan perniagaan, dan perlu dimasukkan dalam pengiraan zakat anda apabila ia berada dalam akaun bank anda (atau apabila terkumpul, memandangkan sewa biasanya masuk secara berkala dan bukan dipegang selama setahun penuh sebelum dinilai; kebanyakan sarjana hanya menggabungkan pendapatan sewa terkumpul dengan wang tunai lain anda pada tarikh haul zakat tahunan anda). Wang yang dibelanjakan untuk bayaran ansuran pinjaman perumahan, penyelenggaraan, atau yuran pengurusan hartanah sebelum tarikh haul zakat akan mengurangkan jumlah sebenar yang tinggal dalam akaun anda dan tersedia untuk dikira.

Tanah dan rumah yang dibeli untuk dijual semula (flip rumah): wajib zakat sepenuhnya

Hartanah yang diperoleh dengan niat khusus untuk dijual semula bagi keuntungan, sama ada tanah mentah yang dibeli secara spekulatif, rumah yang dibeli untuk diubah suai dan di-flip, atau unit dalam pembangunan yang dipegang oleh pemaju atau pelabur untuk dijual, dilayan sebagai barang perniagaan (urud al-tijarah) dan wajib dizakatkan pada nilai pasaran semasa penuh, sama seperti stok kedai yang boleh dijual dinilai. Ini adalah perbezaan paling penting dalam zakat hartanah: dua orang boleh memiliki sebidang tanah yang sama, dengan seorang tidak berhutang zakat langsung ke atasnya (kerana dia berniat untuk menyimpannya, membina rumah sendiri di atasnya, atau memegangnya sebagai aset keluarga jangka panjang) dan seorang lagi berhutang 2.5 peratus daripada nilai pasaran penuhnya setiap tahun (kerana dia membelinya khusus untuk dijual dengan untung).

Fenomena “flip rumah” — membeli rumah lama atau rumah lelong, mengubah suainya, dan menjualnya semula dalam tempoh beberapa bulan hingga dua tahun — semakin popular di kalangan pelabur hartanah Malaysia, terutamanya di kawasan seperti Klang Valley, Johor Bahru dan Pulau Pinang. Bagi tujuan zakat, tidak kira berapa lama proses flip mengambil masa; yang penting ialah niat asal pembelian adalah untuk dijual semula bagi keuntungan, bukan untuk didiami atau disewakan jangka panjang.

Bagaimana pinjaman perumahan Islamik (mortgage) mempengaruhi status ini

Ramai pemilik rumah di Malaysia membiayai rumah sendiri atau hartanah sewa melalui produk pembiayaan perumahan Islamik seperti Musyarakah Mutanaqisah (MM) atau Bai’ Bithaman Ajil (BBA) daripada bank seperti Bank Islam, CIMB Islamic atau Maybank Islamic. Struktur pembiayaan ini tidak mengubah taksiran zakat asas: jika hartanah itu adalah rumah kediaman atau hartanah sewa, ia kekal tidak wajib dizakatkan sebagai aset tanpa mengira jenis pembiayaan yang digunakan untuk membelinya, kerana yang menentukan liabiliti zakat adalah niat pemegangan (kediaman peribadi berbanding pendapatan sewa berbanding jualan semula), bukan cara ia dibiayai. Yang berbeza hanyalah bagi hartanah yang dipegang untuk dijual semula, di mana baki pembiayaan yang belum dijelaskan boleh ditolak daripada nilai pasaran sebelum mengira 2.5 peratus, seperti yang diterangkan dalam bahagian hutang di bawah.

Cara menilai hartanah yang dipegang untuk dijual semula

Hartanah yang dipegang sebagai barang perniagaan dinilai pada nilai pasaran saksama semasa pada tarikh haul zakat anda, yang bagi hartanah biasanya bermaksud harga jualan semasa yang realistik berdasarkan jualan setanding terkini di kawasan tersebut, bukan harga belian asal dan bukan harga tawaran optimistik yang belum benar-benar dicapai di pasaran. Mendapatkan penilaian profesional (valuation), menyemak jualan setanding terkini melalui portal seperti PropertyGuru atau iProperty, atau menggunakan anggaran yang munasabah dan jujur berdasarkan keadaan pasaran tempatan semasa, semuanya adalah kaedah yang boleh diterima; yang penting ialah angka tersebut benar-benar mencerminkan apa yang hartanah itu boleh dijual pada hari ini, disesuaikan dengan keadaan sebenarnya.

Contoh pengiraan: dua hartanah serupa, dua hasil berbeza

Katakan dua jiran masing-masing memiliki sebidang tanah bernilai RM800,000. Jiran pertama membelinya bertahun-tahun lalu dengan niat untuk akhirnya membina rumah keluarga di situ dan tiada rancangan untuk menjualnya; tanah ini tidak wajib dizakatkan, kerana ia dipegang untuk kegunaan peribadi masa depan, bukan perniagaan. Jiran kedua adalah pelabur hartanah yang membeli plot yang sama persis khusus untuk dijual semula apabila nilai kawasan itu meningkat; tanah ini adalah barang perniagaan yang wajib dizakatkan, dan jika kini bernilai RM1,040,000, pelabur itu berhutang 2.5 peratus daripada RM1,040,000, iaitu RM26,000, sebagai zakat tahun ini (digabungkan dengan harta zakat lain miliknya, kerana angka ini akan ditambah kepada wang tunai, emas dan aset perniagaan lain sebelum jumlah akhir dinilai).

Kos flip: apa yang boleh ditolak sebelum mengira zakat

Bagi pelabur yang aktif melakukan flip rumah, perbelanjaan seperti kos pengubahsuaian (renovation), yuran ejen hartanah, duti setem (stamp duty) semasa pembelian, dan kos guaman biasanya dianggap sebagai kos yang telah dibelanjakan dan tidak lagi wujud sebagai wang tunai atau aset pada tarikh haul, jadi ia tidak dikira semula secara berasingan; yang dinilai untuk zakat ialah nilai pasaran semasa hartanah tersebut selepas kerja itu selesai, bukan jumlah kos asal ditambah untung yang dijangka. Jika hartanah belum terjual pada tarikh haul zakat anda dan pengubahsuaian telah meningkatkan nilainya secara ketara, nilai pasaran baharu itulah (bukan harga belian asal atau kos pengubahsuaian) yang menjadi asas pengiraan 2.5 peratus.

Niat bercampur dan perubahan fikiran

Niat boleh berubah, dan begitu juga status zakat sesebuah hartanah. Jika anda membeli hartanah semata-mata untuk kegunaan peribadi tetapi kemudian memutuskan untuk meletakkannya di pasaran untuk dijual, ia umumnya menjadi wajib dizakatkan sebagai barang perniagaan dari titik niat anda benar-benar berubah kepada menjual semula, bukan secara retroaktif dari tarikh belian asal. Sebaliknya, jika anda membeli hartanah untuk di-flip tetapi kemudian memutuskan untuk menyimpan dan mendiaminya, ia berhenti menjadi barang perniagaan yang wajib dizakatkan dari titik itu dan seterusnya. Kerana niat tidak selalu mudah dibuktikan selepas kejadian, adalah amalan yang baik untuk jujur dengan diri sendiri tentang tujuan sebenar anda memegang sesebuah hartanah dan menganggap perubahan rancangan yang sebenar dan berterusan (bukan yang sementara atau hipotesis) sebagai pencetus untuk mengklasifikasikan semula.

Hartanah dalam pembinaan atau pembangunan

Hartanah yang sedang aktif dibina atau dibangunkan dengan niat untuk dijual apabila siap (senario klasik pemaju atau flipper) adalah wajib dizakatkan sebagai barang perniagaan sepanjang proses pembinaan, dinilai pada nilai pasaran realistik semasa pada setiap peringkat, yang biasanya lebih rendah daripada harga jualan akhir yang siap tetapi lebih tinggi daripada tanah mentah yang belum dibangunkan, mencerminkan nilai yang telah ditambah oleh kerja pembinaan yang telah selesai setakat ini. Hartanah yang sedang dibina untuk kediaman peribadi pemilik sendiri pada masa hadapan tidak wajib dizakatkan semasa pembinaan, mengikut pengecualian kegunaan peribadi yang sama yang terpakai sebaik sahaja ia siap.

Beberapa hartanah sewa dan portfolio hartanah

Pelabur yang memiliki beberapa hartanah sewa semata-mata untuk pendapatan sewa berterusan, tanpa niat untuk menjual mana-mana daripadanya, tidak berhutang zakat ke atas nilai pasaran hartanah tersebut, mengikut prinsip hartanah sewa yang sama tanpa mengira berapa banyak unit yang terlibat. Hanya pendapatan sewa terkumpul (wang tunai yang benar-benar dikutip, ditolak perbelanjaan berkaitan) daripada portfolio itu yang wajib dizakatkan. Jika sebahagian hartanah dalam portfolio campuran dipegang untuk pendapatan sewa manakala yang lain aktif disenaraikan atau diniatkan untuk dijual semula, setiap hartanah perlu dinilai secara berasingan mengikut tujuan sebenarnya, bukan mengenakan satu layanan menyeluruh ke atas keseluruhan portfolio.

Hutang pinjaman perumahan dan zakat hartanah

Bagi rumah sendiri atau hartanah sewa (kedua-duanya tidak wajib dizakatkan sebagai aset), baki pinjaman perumahan (housing loan) yang belum dijelaskan tidak relevan langsung dengan pengiraan zakat, kerana hartanah itu sendiri tidak pernah menjadi sebahagian daripada pengiraan pada mulanya. Bagi hartanah yang dipegang sebagai barang perniagaan (dibeli untuk dijual semula), kebanyakan sarjana membenarkan potongan baki pinjaman yang belum dijelaskan, atau sekurang-kurangnya bahagian yang perlu dibayar semasa, daripada nilai pasaran hartanah sebelum mengenakan kadar 2.5 peratus, seperti mana perniagaan menolak hutang pembekal jangka pendek daripada nilai inventorinya, walaupun pandangan berbeza mengenai skop tepat potongan yang dibenarkan untuk pembiayaan jangka panjang.

REIT (Amanah Pelaburan Hartanah) dan dana hartanah

Unit dalam Amanah Pelaburan Hartanah (REIT) di Bursa Malaysia — seperti AmanahRaya REIT, KLCC REIT, Sunway REIT, IGB REIT atau Axis REIT — dilayan menggunakan logik pegangan-jangka-panjang-berbanding-perdagangan yang sama yang terpakai kepada saham tersenarai lain, bukan peraturan pemilikan hartanah secara langsung yang diterangkan di atas, kerana apa yang anda benar-benar miliki adalah instrumen kewangan boleh dagang, bukan bangunan asas secara langsung. REIT yang dipegang untuk pendapatan dan pertumbuhan jangka panjang umumnya dinilai menggunakan pendekatan peratusan-aset-zakat yang sama yang digunakan untuk pegangan ekuiti jangka panjang lain, memandangkan REIT biasanya memegang gabungan hartanah (aset tetap tidak cair dari perspektif dana) serta sejumlah wang tunai dan belum terima; sesetengah perkhidmatan penyaringan kewangan Islam menerbitkan panduan khusus atau peratusan yang disyorkan untuk zakat REIT memandangkan komposisi aset mereka yang berat sebelah hartanah. REIT yang dibeli dan dijual dengan kerap untuk keuntungan dagangan jangka pendek dinilai pada nilai pasaran penuh pada tarikh haul zakat anda, mengikut prinsip perdagangan aktif am untuk mana-mana sekuriti boleh dagang.

Hartanah kosong atau tidak digunakan

Hartanah yang kosong, sama ada rumah percutian yang digunakan sesekali sahaja, hartanah pusaka yang belum diputuskan, atau tanah yang hanya dipegang tanpa rancangan jelas, dinilai mengikut niat sebenar pemilik dan bukan status kekosongannya semata-mata. Rumah percutian yang digunakan secara berkala untuk tujuan peribadi atau keluarga, walaupun kosong sepanjang tahun, umumnya dilayan sebagai hartanah kegunaan peribadi dan tidak wajib dizakatkan, sama seperti kediaman utama. Tanah atau hartanah pusaka yang dipegang tanpa had tanpa keputusan jelas untuk menjual umumnya tidak wajib dizakatkan sehingga niat sebenar untuk menjual benar-benar terbentuk; sekadar belum membuat keputusan tentang apa yang hendak dilakukan dengan hartanah itu bukanlah sama dengan berniat untuk memperdagangkannya. Walau bagaimanapun, jika hartanah kosong itu memang kerana ia aktif disenaraikan untuk dijual dan menunggu pembeli, niat jualan aktif itulah yang penting, dan ia kekal wajib dizakatkan sebagai barang perniagaan selagi niat itu berterusan.

Hartanah komersial dan industri untuk kegunaan perniagaan sendiri

Gudang, pejabat, unit runcit, atau kilang yang dimiliki dan digunakan oleh perniagaan anda untuk beroperasi, dan bukan untuk dijual, dilayan sebagai aset tetap perniagaan, sama seperti peralatan atau kenderaan dalam rangka kerja zakat perniagaan, dan tidak wajib dizakatkan sebagai barang perniagaan, kerana ia tidak dipegang dengan niat untuk dijual semula tetapi sebagai alat yang digunakan perniagaan untuk menjana pendapatan. Ini berlaku walaupun hartanah tersebut telah meningkat nilainya secara ketara sejak dibeli dan walaupun ia tercatat dalam kunci kira-kira perniagaan. Jika perniagaan kemudian memutuskan untuk menjual hartanah itu, layanan zakatnya beralih kepada peraturan jualan semula dari titik niat sebenar untuk menjual terbentuk, sama seperti mana-mana hartanah lain yang tujuannya berubah dari semasa ke semasa.

Kesilapan biasa dalam zakat hartanah

Menganggap rumah sendiri wajib dizakatkan kerana nilainya meningkat ketara. Peningkatan nilai tidak mengubah status pengecualian hartanah kegunaan peribadi.

Terlupa memasukkan pendapatan sewa terkumpul sebagai wang tunai. Hartanah itu sendiri mungkin dikecualikan, tetapi sewa yang dikutip dan berada dalam akaun anda adalah wang tunai biasa yang wajib dizakatkan.

Menilai hartanah untuk dijual semula pada harga belian asal dan bukan nilai pasaran semasa. Sama seperti mana-mana barang perniagaan, nilai pasaran semasa yang dikira, bukan kos sejarah.

Menganggap semua hartanah pelaburan secara automatik wajib dizakatkan. Hartanah sewa yang dipegang untuk pendapatan, bukan untuk dijual semula, tidak wajib dizakatkan pada nilai pasarannya; hanya hartanah flip/jualan semula yang sebenar yang wajib.

Tidak menilai semula status hartanah selepas perubahan niat yang sebenar. Layanan zakat sesebuah hartanah perlu mencerminkan tujuan semasa dan sebenar anda memegangnya.

Adakah keempat-empat mazhab berbeza pendapat tentang zakat hartanah?

Perbezaan berasaskan niat antara hartanah peribadi/sewa dan hartanah berniat jualan semula disepakati secara meluas merentasi keempat-empat mazhab, kerana ia berpunca terus daripada prinsip klasik yang mantap bahawa barang perniagaan (urud al-tijarah) ditakrifkan oleh niat pemilik untuk menjual bagi keuntungan, prinsip yang wujud sebelum dan terpakai sama rata kepada hartanah moden.

Soalan lazim

Mengapa niat adalah faktor penentu

Hartanah sering menjadi salah satu aset terbesar yang dimiliki seseorang, jadi mendapatkan layanan zakatnya yang betul amat penting, dan berita baiknya ialah peraturan asasnya sebenarnya mudah setelah difahami: semuanya bergantung kepada mengapa anda memegangnya. Kegunaan peribadi dan penjanaan pendapatan sewa mengekalkan hartanah di luar pengiraan zakat sepenuhnya (selain daripada pendapatan itu sendiri); niat sebenar untuk menjual semula bagi keuntungan membawa nilai pasaran penuh ke dalam pengiraan, sama seperti mana-mana barang perniagaan yang lain. Oleh itu, bersikap jujur tentang tujuan sebenar anda bagi setiap hartanah yang anda miliki adalah langkah paling penting untuk mendapatkan zakat hartanah yang betul.

Sumber: Piawaian Syariah AAOIFI mengenai pengiraan zakat, fiqh klasik tentang zakat barang perniagaan (urud al-tijarah) yang diterapkan kepada hartanah, garis panduan majlis fatwa kontemporari mengenai zakat pendapatan sewa dan pelaburan hartanah.